في كل صفقة عقارية بمليون ريال، هناك خمسون ألفاً تُدفع للدولة قبل أن ينتقل الصك — ضريبة التصرفات العقارية. من يجهلها يكتشفها مفاجأةً عند الإفراغ فتربك حساباته أو تفجّر خلافاً مع الطرف الآخر حول من يدفعها. ومن يفهمها يدخلها مبكراً في التفاوض والتسعير، ويعرف متى تكون صفقته معفاة بالكامل. هذا دليل عملي للبائع والمشتري معاً.
ما هي ولماذا وُجدت؟
ضريبة التصرفات العقارية (RETT) نسبة 5% من قيمة التصرف تُفرض على نقل ملكية العقارات، طُبقت من أكتوبر 2020 حين أُخرج العقار من ضريبة القيمة المضافة 15% — أي أنها جاءت تخفيفاً منظِّماً لا عبئاً جديداً فوق القديم: بدل 15% قيمة مضافة على العقار، صارت 5% تصرفات عقارية فقط، والسكن الأول للمواطن حظي بمعالجة دعم خاصة ضمن حدود معينة تتحملها الدولة.
نطاقها واسع: كل تصرف ناقل للملكية — بيع، مقايضة، هبة (غير المعفاة)، حصص عقارية — وقعت على أرض أو مبنى، سكنياً كان أو تجارياً، مبنياً أو أرضاً بيضاء.
الحساب: بسيط في معادلته، دقيق في وعائه
الضريبة = قيمة التصرف × 5%
لكن «قيمة التصرف» هي القيمة السوقية العادلة، لا الرقم الذي يتفق الطرفان على كتابته. تدوين سعر أدنى من الحقيقي لتقليص الضريبة مخالفة تعرّض للمساءلة وفروق التقدير — فالهيئة تملك اعتماد القيمة العادلة إذا ظهر أن المعلن دونها. اكتب السعر الحقيقي وأرح نفسك.
أمثلة سريعة: شقة 650,000 → 32,500 ريالاً. فيلا 2.4 مليون → 120,000. أرض 800,000 → 40,000. جرّب أي رقم في حاسبة ضريبة التصرفات العقارية.
من يدفع؟ النظام شيء والتفاوض شيء
نظاماً: الالتزام على البائع (المتصرِّف)، والسداد شرط لإتمام الإفراغ — توثّق الصفقة في منصة الهيئة وتُسدد قبل نقل الملكية أو عنده.
عملياً: السوق اعتاد تحميلها للمشتري كلياً أو جزئياً ضمن الاتفاق، وهذا جائز بين الطرفين وإن بقيت المسؤولية النظامية على البائع. الخطأ القاتل: ترك البند للتفاهم الشفهي حتى يوم الإفراغ. اكتبها في العرض والاتفاق المبدئي: «الضريبة على فلان» أو «مناصفة» — سطر واحد يمنع انهيار صفقات على عتبة كاتب العدل.
للمشتري الممول بنكياً: أدخل الضريبة (إن تحملتها) ضمن التكاليف الجانبية للصفقة مع رسوم التقييم والإجراءات — راجع دليلنا الكامل للتمويل العقاري خطوة بخطوة وحاسبة القدرة الشرائية حتى لا تلتهم الجوانبُ دفعتك الأولى.
الإعفاءات: هنا توفَّر عشرات الآلاف — بشروطها
نصّت اللائحة على حالات معفاة، أبرزها المتكرر عملياً:
- الإرث: قسمة التركة ونقل العقار للورثة.
- الهبة للأقارب حتى الدرجة المحددة نظاماً (الأصول والفروع والأزواج بضوابطها) — هبة الأب لابنه، والزوج لزوجته.
- الوقف المسجل بشروطه، والهبات للجهات الخيرية المرخصة.
- قسمة الشركاء للعقار المملوك بينهم بقدر حصصهم (دون عوض إضافي).
- نقل العقار لشركة يملكها المتصرف بنسبٍ وشروط استمرارية محددة، وبعض حالات إعادة الهيكلة والصناديق العقارية بضوابطها.
- معالجة السكن الأول للمواطن: تتحمل الدولة الضريبة ضمن حد قيمة محدد وفق برنامج الدعم — تحقق من سقفه الحالي وآليته عبر قنوات سكني والهيئة.
تنبيهان حاسمان: الإعفاء ليس تلقائياً — يجب توثيق التصرف في المنصة واختيار سبب الإعفاء بمستنداته، والقيد الثاني أن بعض الإعفاءات تُقيَّد بشرط عدم التصرف اللاحق خلال مدة (كبيع الموهوب له سريعاً) وإلا استُحقت الضريبة — فلا تجعل الهبة قناعاً لبيع مقنَّع.
خطوات التنفيذ يوم الصفقة
- توثيق التصرف في بوابة الهيئة (خدمة ضريبة التصرفات العقارية) بقيمة الصفقة الحقيقية.
- السداد (أو إثبات الإعفاء) — يصدر إشعار سداد يربط الصفقة.
- الإفراغ لدى كتابة العدل/المنصة العقارية — ولن يكتمل بلا الخطوتين السابقتين.
- احتفظ الطرفان بإيصال السداد ضمن مستندات الصفقة.
أخطاء تتكرر في السوق
- اكتشاف الضريبة يوم الإفراغ — أدخلها في أول حسبة للصفقة.
- غموض من يتحملها حتى اللحظة الأخيرة.
- تدوين قيمة أدنى «توفيراً» — مخاطرة تقدير وغرامات لا تستحق.
- افتراض الإعفاء دون توثيقه بمستنداته في المنصة.
- بيع سريع لعقار موهوب يظنه صاحبه محصّناً بالإعفاء.
- خلط ضرائب العقار: التصرفات 5% على نقل الملكية شيء، والتزامات المطورين وحالات القيمة المضافة الخاصة شيء آخر — والإيجار السكني أصلاً معفى من القيمة المضافة. عند التركيب اللافت (شراء من مطور، عقار تجاري بأنشطة) استشر مختصاً.
خلاصة المتعامل الذكي
قبل أي صفقة عقارية اسأل ثلاثة أسئلة فقط: كم الضريبة بالريال؟ (القيمة × 5% — والحاسبة تجيب فوراً). من يدفعها كتابةً؟ (بند صريح في الاتفاق). هل حالتنا معفاة وبأي مستند؟ (تحقق قبل البناء عليها). ثلاث إجابات تجعل الخمسة بالمئة رقماً مخططاً له في العرض والتفاوض — لا مفاجأة تهز الصفقة عند خط النهاية.